[스크랩] 부동산이란 ? <1>

부동산이란 도깨비가 아닙니다. 내가 살고 있는 집이나 사람들이 만든 건물, 넓은 전원을 이루고 있는 토지나 토지 위에 설치된 도로나 운동장 등 각종 정착물들을 한꺼번에 몰아서 부르는 이름입니다. 이런 개념을 국민의 기본 생활을 규정하는 민법(民法)에서는 "토지 및 그 정착물은 부동산이다"라고 규정하고 있습니다.(제99조 제1항)

　

1. 부동산은 사람에게는 누구나 반드시 필요한 것입니다.

　

우리 인간은 부동산을 떠나 존재할 수 없으며, 우리는 태어나기 이전부터 죽어서까지 부동산이 제공하는 공간에서 존재하게 됩니다.

우리는 항상 부동산이 제공하는 공간에서 거주하고 있습니다. 학생은 아침에 집이라는 부동산에서 일어나 등교 준비를 하고, 도로라는 부동산을 통하여 학교에 가고, 학교라는 부동산에서 공부를 하게 됩니다.

이와 같이 부동산이 제공하는 공간이 필요한 사람은 끊임없이 증가하고 있습니다. 그러나 우리나라 국토는 한반도의 남쪽 일부라는 공간에서 늘어날 수 없습니다. 즉, 원하는 사람은 많은 반면 공급되는 부동산은 한계가 있습니다.

이와 같은 부동산 공급의 한계로 인해 인구가 늘어날수록 부동산 가격은 높아질 수밖에 없으며, 많은 사람들이 모여 사는 도시지역의 경우 부동산가격이 높게 형성되는 것입니다.

　

2. 부동산은 눈에 보이지 않습니다.

　

날마다 살고 있는 우리 집이 눈에 보이지 않는다는 것은 역설적인 사실입니다. 그러나 내가 전세를 살고 있는 집이 경매에 넘어가 하루아침에 길거리로 나앉는 사람들의 기준에서 보면, 내가 살고 있는 집이 눈에는 보이기는 하지만 나도 모르는 사이에 남에게 넘어가 쫓겨난 것입니다.

내가 살고 있고 내 것이라고 여기는 우리 집은 내 자신이 이 집에 대한 소유권이나 임차권이라는 법률이 정해준 권리를 갖고 있는 것에 불과합니다. 즉, 내가 살기 위해 전 재산을 주고 구입한 것은 법률을 기준으로 볼 때 주택에 대한 소유권을 구입한 것에 불과합니다.

이런 법률적인 개념이 뒷받침되기 때문에 남이 살고 있는 집이라도 돈을 주고 소유권을 이전 받으면 내것이라고 주장할 수 있는 것입니다. 소유권을 이전 받는다는 것은 등기소에서 관리하고 있는 등기부에 소유자라고 기입되는 것을 의미합니다. 다시 말해 내 전 재산을 주고 집을 사더라도 등기부에 소유자라고 기입되지 않으면 남들에게 내 집이라고 말할 수 없는 것입니다. 이와 같은 것을 법률상으로는 "소유권이전등기", 일반적으로는 "명의이전"이라고 표현합니다.

　

3. 부동산은 순리에 따라 이용해야 합니다.

　

부동산의 가치나 활용방법은 부동산을 둘러싼 다른 부동산으로부터 절대적인 영향을 받게 됩니다. 물론 부동산은 그 부동산의 소유자 마음대로 이용할 수 있습니다. 그러나 강원도 산골짜기에 땅을 가진 사람이 자기 땅에 백화점을 짓는다면 누가 그 백화점을 이용하겠습니까?

부동산을 둘러싼 다른 부동산은 내것이 아니므로 내 마음대로 할  수 없습니다. 따라서 부동산을 구입하거나 내가 가진 부동산을 활용하려면 가장 먼저 주변 부동산의 활용방법이나 환경 여건 등을 면밀하게 검토해야 합니다.

이때 주의해야 할 것은 부동산을 둘러싼 주변 부동산의 활용방법은 끊임없이 변화한다는 사실입니다. 예들 들어 내 땅 주변은 모두 밭으로 이루어져 있어 내 땅도 밭으로밖에 이용할 수 없었는데, 어느 날 도로가 건설되어 내 땅 바로 옆을 지나가게 되면, 내 땅에는 주유소나 휴게소 등 보다 유용한 용도로 이용할 수 있게 되므로, 갑자기 땅값이 높아지게 됩니다.

반면에 경치가 좋아 전원주택이 들어서고 있는 지역 바로 옆에 쓰레기매립장이 들어설 경우 땅값이 크게 낮아지게 됩니다.

서민주택가에 아무리 좋은 자재와 비용을 들여 고급주택을 짓더라도 잘 팔리지 않는 것처럼 모든 부동산은 주변의 부동산과 원만한 조화를 이룰 경우 최고의 가치를 발휘할 수 있습니다.

　

4. 부동산은 자기 멋대로 이용할 수 없습니다.

　

우리나라와 같이 인구에 비해 면적이 적은 나라의 경우에 한정된 국토를 자기 마음대로 개발하고, 이용할 경우 아주 큰 혼란에 빠질 염려가 있습니다. 예를 들어 주택들이 옹기종기 모여 쾌적한 주거환경을 이루고 있는 동네 한가운데 매연을 뿜는 공장이 들어선다면 주변의 주택들에 사는 사람들의 건강에 나쁜 영향을 미치게 됩니다.

국가에서는 이와 같은 혼란을 막기 위해서 전체 국토를 계획적으로 이용할 수 있도록 계획(국토이용계획)을 수립하고, 전 국토를 지역별로 나누어 각 지역별로 이용하는 방법을 정하고 있습니다.(국토이용관리법상 용도지역)

또한, 많은 사람이 모여 사는 도시지역의 경우 보다 상세하게 지역을 구분하여 각 지역별로 구체적인 이용방법을 법률(도시계획법)로 정해놓았습니다.(도시계획법상 용도지역) 또한 도시계획법에서는 특정한 시설이나 환경 등을 보호하기 위해 일정한 구역을 정해 부동산의 이용방법을 정하고도 있습니다.(용도지구)

이와 같이 전국 모든 지역은 일정한 이용용도가 정해져 있습니다. 국가에서는 이와 같은 사실을 널리 알리기 위해, "토지이용계획확인원" 제도를 만들었습니다. 따라서 자기가 가진 부동산을 어떤 용도로 이용할 수 있는지 알아보고 싶으면, 누구나 구청이나 군청, 시청(구청이 없는 경우) 민원실을 방문해 토지이용계획확인원을 발급 받아 확인할 수 있습니다.

　

5. 부동산은 영원합니다.

　

인간은 이 땅위에서 100년 이내의 짧은 기간 거주하다가 떠나지만, 우리가 살고 있는 이 땅은 수 만년 전부터 존재하고 있었습니다. 부동산 특히 토지는 시간이 지나도 달아 없어지지 않는 특성을 가지고 있습니다.

이와 같은 특성을 부동산학에서는 "영속성(永續性)의 특성"이라고 표현하며, 이 특성 때문에 많은 사람들은 부동산투자를 안정적인 것으로 보고 있습니다. 또한, 신도시와 같이 새로 개발되는 지역의 부동산 가격은 짧은 기간 크게 상승하므로, 부동산투자는 수익성이 좋은 것으로 알려져 있습니다.

반면에 부동산을 구입하기 위해서는 많은 돈이 들어가므로 대부분의 사람들은 부동산을 구입할 때 꼼꼼히 따져보고 구입하며, 부동산경기가 좋을 때 이외에는 잘 구입하려 하지 않아 팔고 싶을 때 마음대로 팔 수 없는 문제도 있습니다. 따라서 학자들은 부동산 투자는 환금성이 낮은 문제점이 있다고 표현합니다.

이와 같이 투자재로서 부동산은 높은 수익성과 안정성, 그리고 낮은 환금성의 특징을 갖고 있습니다. 따라서 부동산을 구입하거나 부동산에 투자를 할 경우에는 장기적인 자금 계획을 수립해야 하며, 섣불리 남의 돈을 빌려 투자를 하는 모험을 하지 않는 것이 좋습니다.

또한, 낮은 환금성 문제를 해결하기 위해서는 투자시기를 잘 선택해야 합니다.

6. 부동산은 3차원 공간을 형성하고 있습니다.

　

부동산은 가로와 세로로 구성되는 면적의 개념에서 벗어나, 높이까지 포함되는 3차원 공간을 형성하고 있습니다. 불과 수십 년 이전만 하더라도 부동산은 2차원적인 면적인 개념에서 취급되었습니다. 이와 같은 전통은 아직도 국가의 부동산 관리 분야에서 그대로 남아 있습니다. 예를 들어 내가 살고 있는 집에 대한 기초적인 사항을 알아보기 위해, 토지에 대한 국가의 공적인 관리 장부인 지적도나 토지대장을 보면 토지가 면적과 경계위주로 관리되고 있음을 알 수 있습니다.

그러나 건축기술이 발달되고 고층 아파트와 빌딩들이 들어서면서부터 부동산은 점차 3차원 공간의 개념으로 전환되고 있습니다. 그 대표적인 것이 아파트입니다. 아파트의 경우 등기부등본이나 건축물관리대장을 보면 면적이 포함됨은 물론 전체 건물 중 몇 층 몇 호라는 개념으로 관리되고 있음을 알 수 있습니다. 즉, 가로와 세로로 형성되는 면적뿐만 아니라 층수로 나타내는 높이의 개념이 포함된 것입니다.

이와 같은 공간 개념은 인구가 늘어날수록 점차 확대될 것이며, 이러한 공간의 개념을 이해해야 남들보다 나은 부동산투자를 할 수 있습니다.

부동산을 보는 방법

　

부동산은 멀리서 보고, 가까이 다가가서 보고, 안에 들어가서 보고, 마지막에는 깊숙이 파헤쳐 보아야 합니다. 그리고 부동산 거래는 징검다리를 건너듯 신중해야 합니다.

　

1. 부동산은 멀리서 보아야 합니다.

　

부동산을 구입하기 위해서는 가장 먼저 자신이 원하는 지역을 선택해야 합니다. 지역을 선택하기 위해서는 부동산을 너무 가까이서 보아서는 안 됩니다. 즉, 숲 속에 들어가면 나무만 보이지 숲이 보이지 않는 것과 같은 이치입니다.

부동산을 빠른 시간 이내에 멀리서 보는 가장 좋은 방법은 각종 지도를 활용하는 방법입니다. 예를 들어 주택을 구입할 경우에는 지도를 보면 회사 출퇴근 시간이 얼마나 걸릴까 알 수 있으며, 가정주부가 시장을 가기 위해서는 얼마나 멀리 가야하나, 자녀들이 걸어서 학교에 갈 수 있을까 하는 사실들을 개략적으로 파악할 수 있습니다.

지도를 통해 2, 3개 지역으로 압축되면 해당 지역을 방문해 한번 돌아보는 것이 필요합니다. 보통 사람의 도보생활권은 반경 600∼700미터 정도이며, 학자에 따라서는 1,000미터까지도 도보생활권으로 보고 있는 경우도 있습니다.

대부분의 생활은 이 도보생활권 안에서 이루어집니다. 따라서 현장을 방문한 경우에는 개략적으로 반경 600∼700미터 정도의 거리를 돌아보는 것이 좋습니다.

　

2. 부동산을 가까이서 보아야 합니다.

　

부동산을 선택할 때는 해당 부동산의 앞에서 면밀히 관찰해야 합니다. 아무리 시장이나 은행 등 주거편의시설이 잘 갖추어진 지역이라고 해도 구입하려는 주택이 해당 지역의 외곽에 위치해 있으면 생활에 불편을 느끼게 되며, 부동산 투자 대상으로서도 좋지 않습니다. 따라서 부동산을 선택할 때는 반드시 해당 부동산을 방문해 보아야 하며, 방문 과정에서 주요 시설과의 거리 등을 확인해야 합니다.

구입 대상 부동산을 방문했을 때는 부동산에 인접한 지역의 환경을 면밀히 살펴봐야 합니다. 예를 들어 주택의 바로 뒤에 허술한 축대가 있는 집은 잘 팔리지 않으며, 주택 바로 옆에 공원이 있으면 쾌적한 환경 때문에 집이 잘 팔릴 수 있습니다. 또한, 골목 끝에 있는 집은 재해 발생 시 대피가 어려워 제 값을 받지 못하는 경우도 있으며, 대로변에 있는 주택은 자동차 매연과 소음 때문에 주택으로서 제 역할을 못하는 경우가 많습니다. 반드시 두세 개 이상 비교해 보아야 합니다. 부동산은 위치와 면적 등을 감안할 때 똑같은 부동산은 없다는 것이 부동산학자들의 공통된 주장입니다.

(개별성의 특성)

개별성(個別性)의 특성 때문에 부동산의 가격 역시 절대적인 기준이 있을 수 없습니다. 따라서 부동산을 구입할 경우에는 반드시 유사한 부동산 2, 3개 이상을 비교 평가해 보아야 구입하는 부동산의 가격이나 용도가 적정한지 판단할 수 있습니다.

　

3. 부동산은 안에서 보아야 합니다.

　

겉에서 보기에 아무리 좋은 주택도 실제 안으로 들어가 보면 부실한 경우를 많이 볼 수 있습니다. 반면에 겉은 별 볼일 없는데도 내부는 생활에 편리하게 잘 꾸며진 경우도 있습니다. 따라서 주택은 물론이고 모든 부동산은 반드시 해당 부동산의 내부를 면밀하게 검토해야 합니다.

부동산을 구입하는 사람 중에는 남의 집이나 사무실에 오래 동안 머무르는 것이 미안해 대충 확인해 중요한 부분은 보지 못하는 경우가 있습니다. 만약 부동산 중 중요부분이 잘못된 것을 확인하지 못하고 구입해, 자신이 직접 수리를 할 경우에는 수십 만원에서 수백 만원의 비용이 들어갈 수 있으므로 실례를 무릅쓰고라도 확인할 수 있는 것은 하나도 빠짐없이 확인해야 합니다.

부동산을 점검할 때 반드시 보아야할 부분은 건물의 기둥과 같은 주요구조체에 균열이 있는지 여부와 지하실에 물이 새는지, 천장이나 외벽에 물이 새는지 여부입니다. 만약 이들 세 가지 중에 하나라도 문제가 있을 경우 때에 따라서는 수리가 불가능하거나 수리가 가능하더라도 큰 공사를 해야 하는 문제가 발생될 수 있습니다.

다음으로 중요한 것은 냉난방 시설과 급수시설(수도), 배수시설(하수도), 2층 이상 건물의 경우 부엌과 화장실의 누수, 그리고 건물의 외관입니다. 이들 부분이 잘 못되어 보수를 할 경우 때에 따라서는 상당한 비용이 소요되기 때문입니다.

토지의 경우에는 직접 자신의 발로 밟아보아야 합니다. 이는 해당 토지의 지반이 튼튼한지 여부나 습기가 많은지 여부, 바위가 많은 지역이어서 건축비용이 많이 들어가는지 여부 등을 확인해야 하기 때문입니다.

　

4. 부동산은 깊숙이 파헤쳐 보아야 합니다.

　

아무리 지역이 좋고 건물이 튼튼한 부동산을 구입하더라도 구입한 후 불완전한 소유권을 넘겨받는다면 자신의 전 재산을 손해볼 수 있습니다. 따라서 부동산의 권리관계는 완벽하게 분석해야하며, 중개업자나 주변의 다른 사람의 말만 믿고 구입할 경우 큰 손해를 볼 수 있습니다.

부동산의 권리관계를 확인하기 위해서는 등기소에서 발급한 등기부등본을 확인해야 합니다. 특히, 등기부등본은 등기소에서 관리중인 등기부를 복사해서 발급하는 것으로 손쉽게 위조할 수 있으므로, 반드시 자신의 손으로 등본을 발급 받아 직접 확인하는 것이 좋습니다.

또한, 부동산의 적정한 이용용도를 알아보기 위해서는 관할 구·시·군청 민원실을 방문해 토지이용계획확인원을 발급 받아 해당 부동산의 이용제한 사항과 도시계획시설 등에 포함되어 수용되지 않을 것인지 여부 등을 면밀하게 검토해 보아야 합니다.

토지와 인접 토지와의 경계나 면적, 지목 등도 부동산의 가격이나 이용용도를 결정하는 중요한 사항이므로 구·시·군청 민원실에서 토지대장과 지적도(임야의 경우에는 임야대장과 임야도)를 발급 받아 확인해야 하며, 건물의 구조나 건축 년도를 알아보기 위해서는 구·시·군청 민원실에서 건축물관리대장을 발급 받아 확인해야 합니다.

　

5. 부동산은 두들겨 보아야 합니다.

　

옛날 속담에 돌다리도 두들겨 보고 건너라고 했습니다. 부동산 거래는 반드시 속담 그대로 반복되는 세밀한 점검이 필요합니다. 매도자의 경우는 어떻게 하더라로 비싼 값에 팔아야 하므로 설명에 과장이 포함된다고 보고 매도자의 말은 반드시 확인하는 사람도, 주변의 제3자의 무책임한 말은 확인하지 않고 넘어가는 경우를 볼 수 있습니다.

그러나 수천 만원 또는 수억은 이상이 되는 부동산을 잘못 거래할 경우 조그마한 하자도 수백 만원의 손실을 입힐 수 있다는 점을 감안한다면, 아무런 책임이 없는 제3자의 말이라도 반드시 확인하는 자세가 필요합니다.

또한, 겉으로 보기에는 대수롭지 않은 문제도 실제 문제가 커지다 보면 매수자에게 큰 손실을 가져다 줄 수 있으므로 부동산을 구입할 때는 보이는 것 하나라도 다시 점검해야 합니다.

출처 : 부자마을 사람들

글쓴이 : 수정crystal 원글보기

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