[스크랩] [아파트 버블 붕괴가 지체된 이유] 4막5장의 글을 통해본다.
APT 버블 붕괴가 지체(?)된 이유
미국 부동산 시장의 버블과 그 붕괴에 대한 경고들이 2004년 전후에서부터 존재해 왔다.
마찬가지로 한국의 수도권 APT 버블에 대한 경고들 역시 2006년경부터 존재했고,
서브프라임 사태 이후 더욱 목소리들을 높여 왔다.
그럼에도 불구하고 수도권 APT들의 가격하락세는 완만하여
아직까지 버블 붕괴의 모습과는 거리가 있고,
지방의 APT들은 여전히 상승세를 보이고 있는 곳들이 많다.
심지어 수도권에서조차 일부 단독, 다세대, 연립 등은 최근까지 상승세를 보이는 곳도 있는 듯하다.
이런 모습을 보고 혹자는 하락론자들을 비판한다.
"2011년 주택구입인구가 정점을 쳤고 지금은 2012년임에도 불구하고,
당신들이 주장하는 폭락은 아직도 오지 않고 있다.
하여 당신들이 주장하는 폭락은 앞으로도 오지 않을 수도 있다."
이에 대해 반론을 제기하기에 앞서, 예를 하나 들어보자.
물은 통상 섭씨 100도에서 끓는다.
하지만 항상 100도에서 끓는 것은 아니다.
기압이 낮은 곳에서는 100도보다 낮은 온도에서도 끓고,
기압이 높아지면 100도보다 더 온도가 높아져야 끓기도 한다.
물에 소금을 타는 것 역시 (소금)물의 끓는 온도를 높일 수 있는 방법이다.
소금의 농도가 높아지면 높아질수록 끓는 온도 역시 조금 더 올라간다.
하여 기압을 확 올리거나 소금을 왕창 타면 물이 100도를 넘어서도 끓지 않고 버틸 수 있다.
이제 어떤 논자가 주장한다.
"봐라 물의 온도가 101도가 되었음에도 불구하고 물이 아직 끓지 않고 있다.
그러니 여기서 온도가 더 올라간다 하여도 물이 끓지 않을 수도 있다.
따라서 '열을 계속 가하면 물이 끓어넘칠 가능성이 점점 더 높아진다'는 주장은 틀릴 수도 있다."
이 논자의 주장이 설득력이 있는가?
설득력이 있기 위해서는 몇 가지가 보충되어야 한다.
한 가지는, 온도를 계속 가하고 있음에도 불구하고,
물의 온도가 더 이상 상승하지 않는다는 것을 증명하는 것이다.
나아가 현재의 기압수준이 유지될 것이라는 것도 증명해야 하고....
다른 하나는, 계속 가해지는 열로 인해 물의 온도가 올라가고 있음에도 불구하고,
그에 비례하여 기압을 계속 올리거나 소금의 농도를 계속 높임으로써
물의 끓는 온도를 계속하여 높일 수 있음을 증명하는 것이다.
반면, 열을 계속 가하면 결국 물이 끓어넘칠 것이라고 주장하는 논자들 역시
다음의 사항들을 증명해야 한다.
1) 열을 계속 가하고 있으며 이로 인해 물의 온도가 점점 더 높아지고 있다.
2) 기압조절이나 소금의 농도를 높이는 것에도 결국 한계가 있다.
이제 다시 우리의 논점으로 돌아와 일본, 미국, 한국의
핵심인구(35-54세), 증시 및 부동산 시장의 고점을 비교해 보자.
(지난 글, [한국 가구수 변화와 주택공급]에서는 일본 부동산 고점의 시점과
미국 핵심인구의 정점에 약간 착오가 있었다.
그 동안 주로 참고자료로 활용했던 일본 지가의 년간지수(매년 3월 기준)로는 1991년 지수가 1990년 지수보다 높다.
하지만 반기 데이타 기준을 보니, 1990년 9월 지수가 1990년 3월 및 1991년 3월 지수보다 높다.
따라서 일본 지가의 정점은 1990년 가을경으로 보는 것이 맞을 듯하다.
미국 핵심인구 정점에 대해서는 단순착오였다.)
[일본 사례]
[미국 사례]
[한국 사례]
핵심인구(35세 ~ 54세)의 정점을 전후하여 일본, 미국, 한국의 부동산시장과 주식시장이
보여준 궤적이 차이를 보이는 이유는 무엇인가?
가장 큰 차이 중의 하나는 중앙은행의 기준금리 정책이다.
일본과 미국은 핵심인구의 정점을 전후한 시기에 상대적으로 강력한 기준금리 인상이 있었다.
(일본은 단기간에 격하게 기준금리를 인상했고, 미국은 꾸준히 25bp 간격으로 기준금리를 인상)
일본은 버블을 잡기 위해 기준금리를 3.5%p 인상했고,
미국은 버블을 잡기 위해 기준금리를 4.25%p 인상했지만,
한국의 기준금리 인상폭은 불과 1.25%p(2.0% --> 3.25%)에 불과했다.
금리인상의 절정국면에서 기준금리 수준 역시
일본은 6.0%에 달했고, 미국은 5.25%에 달했지만,
한국은 3.25%에 불과했다.
일본과 미국은 비록 늦게나마 기준금리 정책을 통해 버블을 제어하겠다는 명백한 신호를 주었지만,
한국의 기준금리 정책은 밍기적거리기만 했고,
온갖 부동산시장 부양정책들을 통해 정부가 부동산 버블이 붕괴되지 않도록 보호해주겠다는 시그널을 주었다.
하여 한국의 부동산 과잉투자자들을 아직 버티고 버티고 있는 중이다.
이들이 버티고 버티면 가계부채 버블과 부동산 버블의 붕괴가 영원히 연장될 수 있을까?
어쩌면 그럴 수도 있다.
이제라도 정부와 대기업들을 포함한 이 사회의 기득권층이 정신을 차리고
고용안정성 강화, 소득격차 축소, 중소기업 육성, 독과점 타파, 강력한 재분배정책 시행 등을 펼친다면 말이다.
아직까지는 요원한 꿈으로 보인다.
나라를 말아먹으면서 APT 명목가격을 유지시키는 다른 방법도 있다.
통화를 증발시켜 버리는 것(한국은행이 국채도, 회사채도, 주식도 마구 마구 사들이면 가능)이다.
이를 통해 물가상승률을 더욱 높이고 실질금리 마이너스 폭을 확대해 버리면,
비록 중산층과 서민들은 더욱 더 죽어나겠지만, APT의 명목가격은 현 수준을 유지할런지도 모르겠다.
이러한 상황에서는 결국 남미형 하이퍼 인플레이션으로 귀결되고,
사회의 부는 소수자들에게 더욱 더 집중되겠지만......
상기의 2가지 방법이 아니라면 탈출구는 없다.
핵심인구가 이미 Peak Out 했고, 생산인구 역시 조만간 Peak Out 한다.
가계부채는 과잉팽창했고, 그 질도 점점 더 악화되고 있다.
3인 이상 가구는 이미 2005년 인구주택총조사부터 감소세로 전환했지만,
주택공급 대기물량은 여전히 엄청나다.
비록 1~2인 가구는 여전히 크게 증가하고 있지만,
이들은 소득이 부족한 경우가 많거니와 오피스텔/고시원(고시텔) 등으로 주거수요가 분산될 것이고,
오피스텔/고시원(고시텔)의 공급 역시 대대적으로 증가하고 있다.
오피스텔 준공실적은 2009년 11,298호, 2010년 8,055호, 2011년 14,296호 수준이었으나,
건축허가 기준으로는 2010년 27,273호(추정), 2011년 62,741호(추정) 등으로 급증하고 있음.
2012년 1사분기 오피스텔 건축허가호수는 약 19,400호로 추정.
(오피스텔 건축허가면적 899천제곱미터 / 2011년 준공 평균면적 46.3제곱미터).
| 고시원 인허가 현황 | ||||||
2007상 | 2008년 | 2009년 | 2010년 | '11년/9월누적 | 2012/1Q | |
| 허가면적(㎡) | 3,000 | 66,000 | 407,000 | 1,207,000 | 1,221,000 | 116,000 |
| 호수(호) | 200 | 4,400 | 27,133 | 80,467 | 81,400 | 7,733 |
※ 호수 추정 : 고시원 호당 평균면적 15㎡ 가정. 화장실과 샤워실을 갖춘 고시텔의 전용면적이 7 ~ 16㎡, 평균 12㎡ 수준이라 하며, 화장실(및 샤워실)을 공동으로 사용하는 전통 고시원의 전용면적은 3.3 ~ 6.6㎡ 수준. 여기서는 최근 인허가 물량의 대부분이 전통형이 아닌 주거형(고시텔)으로 가정하고 공용면적까지 감안하여 호당 평균면적을 15㎡로 임의 추정.
| ||||||
2011년은 년간 인허가물량이 아니라 9월까지만의 물량인데도 저렇게 엄청나다.
(일명 '고시텔' 등의 내부사진, 전통 '고시원'의 칙칙하고 답답한 이미지를 벗고 당당하게
독신 주거수요를 유혹하고 있음.)
특히 수도권의 경우는, 순유입인구 규모가 빠르게 감소하여 2011년 드디어 순유출로 전환했고,
설상가상으로 2012년 하반기부터 행정기관/공공기관 지방이전으로 인해 유효구매력수준이 높은
우량 소비층이 대대적으로 수도권을 떠나게 된다.
그럼에도 불구하고 2기신도시, 보금자리 주택 등 주택공급은 엄청나게 계획되어 있다.
[보금자리 주택공급]
(보금자리주택 관련한 상기의 자료는 정리한지가 오래되어 약간의 계획변경이 있을 수 있음)
- 공공기관 이전(10개 혁신도시) : 147개 기관, 총 37,535명
- 행정기관 및 국책연구기관 이전(세종시)
? 이전시기 : 2012년 가을 ~ 2014년
? 이전대상 행정기관 : 9부 2처 2청 36개 기관(16개 기관 및 20개 소속기관)
? 이전대상 국책연구기관 : 16개 기관
? 이전인력 : 행정기관 10,440명 포함 약 14,000 여명
직접적인 이전대상인원 총 51,500 여명...
가족까지 포함하면 10만명 이상...
여기에 이들의 소비가 창출하는 고용효과와
행정기관/공공기관과 업무관계로 인한 민간기업들의 인력배치 등을 감안하면,
행정기관/공공기관 이전효과는 표면에 드러난 것보다 훨씬 크다.
그런데 가계부채 문제와 부동산 과잉투자 문제는 수도권이 제일 심각하다.
[2011년 가계금융조사 통계]
저 심각한 가계부채 수준 역시 샘플 조사의 한계로 인해 과소평가되어 있다.
(가계금융조사에 의한 가계의 총 가처분소득 추정치와 국민계정상의 개인처분가능소득의 오차에 비해
가계금융조사에 의한 가계의 총 금융부채 추정치와 한국은행 자금순환표 상의 가계부채(1,028조원)
의 오차가 더욱 크다. 이는 가계금융조사 통계가 거시통계자료에 비해 가계의 금융부채를 현저히
과소평가하고 있다는 의미)
수도권 APT 시장과 가계부채에는 태풍이 이미 턱 밑까지 닥쳐 와 있는 상황이다.
그렇다면 수도권은 그렇다 치고, 지방은 여전히 상승세가 유지되는 이유는 무엇인가?
지방에서는 아직 매수세가 고갈되지 않았기 때문이다.
공공기관/행정기관 이전으로 인해 지방에서 거주할 주택을 사야 하는 사람들이 많고,
혹은 이들에게 높은 가격으로 다시 떠 넘길 수 있을 것으로 기대한 선취매 투자가들(?)이 많기 때문이다.
하지만 이 역시 지역별로 이미 임계점을 지났거나 조만간 임계점에 도달할 가능성이 높다.
서브프라임 사태 이전까지만 해도 APT 버블의 주역은 수도권으로,
지방 APT들은 거의 찬밥신세에 가까웠다.
하지만 행정기관/공공기관 이전을 앞둔 선취매 세력들의 투기가 격해지면서
지방 APT 가격들 역시 시나브로 버블의 영역에 진입했고,
이에 이은 대량의 주택공급으로 인해 지역에 따라서는 과잉공급 징후들이 나타나기 시작했다.
물에 열이 계속 가해지고 있고,
이로 인해 물의 온도가 지속적으로 상승하고 있다.
이제 인구통계마저 Peak Out 하였고 빈부격차 확대로 인해 중산층이 점점 더 엷어지고 있으니
주위의 기압 역시 점차 내려가고 있다.
저금리라는 소금은 한계가 있다.
금리를 그 동안 충분히 높이지 않았으니 금리를 내릴 여지도 별로 없다.
소금의 양도 부족한 것이다.
무엇으로 물이 끓어 넘치는 것을 막을 수 있을까?
<출처 : http://commet.tistory.com/m/post/view/id/566 >2012-6-6 4막5장님의 글을 그대로 펌하여 올렸다. 글의 구체성과 총기가 살아 있음에 감사를 표한다.