[스크랩] 주식과 부동산 시장 진단 및 전망

주식, “꼭지점 멀었다 지금 들어가도 안 늦어” 부동산, “바닥 찍었다 지금이 투자 적기”

illust 이철원

주식
펀더멘털이 상승세 굳혀 8월 중 다시 탄력
아시아, 프리미엄 시장으로 부상… 국내 증시 잠재력 충분
소비심리 회복되고 새 정부에 대한 기대도 긍정적 작용
1000조원 돌파… 부동산으로 자금 이탈해도 충격 안 받아
“콜금리 올려도 주가 떨어지지 않을 것”

부동산
지나친 규제가 오히려 공급부족 불러
3~5년이면 세제 규제 따른 시장적응 끝날 것
공급이 수요 못 따라가는 강남권 여전히 투자가치 높아
3년 내 단기투자는 강북, 장기투자는 버블세븐 지역 유망
“버블세븐 하락 오래 못 가… 진입 기회”

지난 7월 4일, 한국 증시엔 기록적인 사건이 터졌다. 시가총액이 1014조원을 돌파하면서 ‘시총 1000조원 시대’를 개막한 것이다. 시장은 흥분했다. “국내 증시의 선진시장 도약” “경기회복이 가시화된 것” “기업실적 개선의 반영” “증시 유동성 확충의 산물” 등 각종 찬사가 쏟아지며 코스피 지수 1838을 가볍게 넘어버렸다.

우리 증시는 이제 ‘황금알을 낳는 거위’가 된 것일까? 거꾸로 ‘혹시 꼭지점에 달한 것은 아닌가’ 하는 불안감이 엄습하면서, 시장엔 단기급등에 대한 조정 가능성을 우려하는 경고의 소리도 끊이지 않고 있다. 대체 지금은 주식에 투자를 해야 할 때인가, 말아야 할 때인가?

또 다른 대표적 투자대상인 부동산의 경우도 헛갈리긴 마찬가지다. 2007년 들어 서울 아파트 평균 매매가는 마이너스로 돌아섰다. 하지만 신도시(0.05%)와 수도권(0.04%) 아파트는 소폭 상승했다. 엇갈리는 결과는 평형별로 보면 더욱 명확하게 나타난다. 2007년 상반기 수도권 66~95.7m2(20평형대) 아파트는 2.19%, 99~128.7m2(30평형대)는 0.74%의 상승률을 보였다. 하지만 132~161.7m2(40평형대)는 -0.19%, 165~194.7m2(50평형대)는 -0.39%, 198~227.7m2(60평형대)는 -0.55%의 하락세를 기록했다. 그렇다면 지금은 부동산에 투자해야 할 때인가, 말아야 할 때인가?

헛갈리는 상황에서 최대 수익을 내기 위해서는 냉철한 상황판단이 요구된다. 투자에 대한 답을 얻기 위해 주식과 부동산 전문가 6명으로부터 시장에 대한 진단과 전망을 들어봤다.
 

지금은 주식을 살 때다

증시전문가들은 “꼭지점에 도달하려면 아직 멀었다”는 반응을 보였다. 이종우 한화증권 리서치센터장은 “꼭지점 얘기가 나오는 것은 상반기에 너무 급상승했기 때문”이라며 “하지만 올해의 꼭지점은 아직 멀었다”고 말했다. 그는 “상반기에 힘을 너무 썼기 때문에 3분기엔 약간 주춤하겠지만, 증시 펀더멘털이 상승세를 굳혔기 때문에 8월 중·하순이 되면 다시 한 번 탄력을 받게 될 것”이라고 덧붙였다.

한국투자증권 조홍래 전무도 입장을 같이 했다. 그는 “주가가 많이 올라서 좋긴한데, 솔직히 좀 겁이 난다”면서도 “그래도 더 오를 것”이라 단언했다. 조 전무는 “3분기는 2분기만큼의 성장을 보이긴 어려울 것”이라 전제한 뒤 “하지만 아시아 증시 전체가 프리미엄 시장으로 떠올랐고 국내 증시의 잠재력이 충분히 있기 때문에, 향후 12개월 안에 코스피 지수 2000 돌파는 무난할 것으로 보인다”고 말했다.

슈로더투신운용의 장득수 주식운용본부장은 “연말까지 코스피 지수 2000 돌파는 무난할 것”이라고 내다봤다. 그는 “경기가 나빴음에도 불구하고 주가는 올랐다”며 “따라서 이젠 경기가 살아나는 것 아닌가 하는 기대감으로 소비심리가 되살아나고 있다”고 진단했다. 장 본부장은 “크게 보면 5년 주기로 증시에 대형사고가 터진다”며 “오히려 지나치게 증시 전망을 낙관하는 시각이 우려된다”고 말했다.

전문가들이 증시를 낙관적으로 보는 이유는 뭘까? 한국투자증권 조홍래 전무는 “한국은행이 곧 금리를 인상할 것이란 전망이 있다”며 “만약 한 번 더 콜금리를 올린다면 ‘맞을 매를 맞았다’는 생각 때문에 유동성에 대한 우려가 사라져 오히려 주가가 탄력을 받게 될 것”이라고 말했다. 그는 “환율변동으로 인해 올해 경상수지가 적자 또는 제로가 될 가능성이 있다”며 “따라서 향후 원화 환율이 오를 경우에도 주가가 탄력을 받게 될 것”이라고 말했다.

이종우 한화증권 리서치센터장은 “일각에선 부동산 보상금이 증시로 유입됐다가 이제 부동산이 바닥을 찍었기 때문에 증시에서 빠져나가는 것 아니냐는 우려가 있다”며 “하지만 국내 주식시장 규모가 무려 1000조원에 달하기 때문에 부동산 자금이 이탈한다 해서 큰 영향을 받진 않을 것”이라고 말했다. 그는 “주가가 오를 때마다 금리와 유동성 문제가 제기돼 왔다”며 “지금은 국내 증시가 세계 시장과 궤를 같이 하기 때문에 국제적 차원에서 금리와 유동성 문제를 봐야  한다”고 말했다. “구미 ·러시아·중동 등에서 넘쳐나는 유동성을 감안해 보면 유동성에 대한 우려는 크지 않다”는 것이다.

슈로더투신운용의 장득수 주식운용본부장은 “세계 경기는 소비를 주도하는 미국 시장과 생산을 주도하는 중국·인도 시장 그리고 자원을 주도하는 남미 시장의 세 가지 축을 중심으로 흘러간다”고 전제한 뒤 “남미의 경우 자원 가격이 내려가지 않는 데다 정치적 불안정성이 줄어들었기 때문에 호조를 보이고 있고, 중국·인도의 경우엔 생산기지로서 역할을 충실히 하고 있으며, 미국 경기 흐름에는 문제가 없기 때문에 국내 증시 역시 좋은 움직임을 보일 것”이라 전망했다. 그는 “소비심리가 되살아나고 있고, 정권 말기 새 정부에 대한 기대감이 있는 점 역시 증시에 긍정적”이라고 덧붙였다.

이종우 한화증권 리서치센터장은 ‘금융·증권·건설주’를 유망주로 꼽았다. “증권주는 시장이 활황을 보이고 있기 때문에 투자가치가 있고, 건설주는 해외 건설을 통해 새로운 이익을 기대할 수 있기 때문”이란 것이다. 일부에서 유망업종으로 꼽고 있는 IT주에 대해서 그는 “그 동안 주가가 오르지 못했다는 것 외엔 큰 매력이 없다”며 “반등까지 가는 데는 시간이 좀 걸릴 것”이라고 말했다.

반면 조홍래 한국투자증권 전무는 “IT·자동차 관련 주식이 반등을 보일 수 있다”고 내다봤다. 그는 구체적으로 “조선·기계·철강·유통 관련 주식”에 주목했다. 조선·기계·철강주는 “관련 산업이 총체적으로 호조를 보이고 있기 때문”이며, 유통주는 “GDP 성장률에 드라이브를 거는 것이 내수인데 내수를 주도하는 것은 유통이기 때문”이란 것이다. 조 전무는 “시장의 컨센서스보다 GDP 성장률이 더 높은 데 주목하라”고 조언했다.

장득수 슈로더투신운용 주식운용본부장은 “최근엔 조선·해운·철강과 같은 소위 ‘굴뚝산업’이 강세를 보였지만, 하반기엔 전통산업이냐 IT산업이냐에 관계없이 실적 좋은 종목을 중심으로 업종과 무관하게 주가가 오를 것”이라고 전망했다. 그는 “증권·조선·기계 관련 주식이 많이 오른 반면, IT·은행주는 별로 오르지 않았다”며 “어느 한 업종에 치우치지 말되, 그 동안 오르지 못한 종목에 주목할 필요가 있다”고 말했다.

이종우 한화증권 리서치센터장은 “여유자금이 있으면 어떻게 투자하겠느냐”는 질문에 “개인적 성향이 보수적”이라고 전제한 뒤 “50%는 채권에, 35%는 주식형수익증권에 넣어 놓고, 나머지 15% 정도만 개별 주식에 투자하겠다”고 말했다.

조홍래 한국투자증권 전무는 “향후 1년 반 가량은 (부동산보다) 주식이 유리할 것으로 본다”며 “주식> 채권> 부동산의 순서로 투자하겠다”고 답했다.
장득수 슈로더투신운용 주식운용본부장은 “여유자금의 40%는 국내 인덱스 펀드에, 30%는 변동성이 큰 중소형주 펀드에 넣고, 나머지 30%는 해외펀드에 넣겠다”고 답했다. 그는 “많은 사람이 증시에 직접 투자를 하고 있지만, 정보나 역량 차원에서 이제 개인 투자 시대는 지났다고 본다”며 펀드를 통한 간접 투자를 권했다.

이제는 부동산에 투자할 때다

부동산 전문가들은 “내 집을 마련하려는 사람이나 평수를 늘리려는 사람, 서울 강북에서 강남으로 진입하려는 사람에게는 지금이 투자적기”라고 말했다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “참여정부가 각종 규제정책을 펴면서 지나치게 시장에 간섭한 결과 아파트 공급이 부족해져 임대 가격이 오르고 있다”고 말했다. 그는 “수도권 인구가 지속적으로 늘어나는 상황에서 임대가가 오르면, 주택 가격이 뒤따라 오를 수밖에 없다”며 “내년부터 부동산 가격이 인상될 것”이라고 전망했다. 그는 “버블세븐(강남·서초·송파·목동·분당·평촌·용인) 지역과 중대형 아파트는 약세를 보이고 있고, 강북권과 소형 아파트는 강세를 띠고 있다”며 “따라서 지금이 지역을 옮기거나 평형을 늘리는 ‘갈아타기’에는 최적기”라고 말했다.

RE멤버스의 고종완 대표는 “담보대출 규제, 종부세, 양도세, 분양가상한제 등 각종 규제로 올 들어 부동산 시세가 전반적으로 15~20% 가량 하락했다”고 말했다. 그는 “세금회피 매물이나 실망매물은 이미 다 나온 상황”이라며 “방학 이사철이 시작되는 7월 말이 되면 가격 상승 가능성이 있다”고 말했다. 고 대표 역시 “지금이 내집 마련에는 오히려 적기”라며 “비강남에서 강남 진입을 노리는 경우나 집을 넓히려는 사람은 지금 타이밍을 잘 살리라”고 조언했다. 하지만 그는 “쌍춘년에 짝수해가 겹친 2006년 같은 전고점 돌파는 기대하기 어려울 것”이라고 덧붙였다.

정진대 앞선공인중개 대표는 “집값이 오른다는 것은 누군가가 사려 한다는 뜻이고, 거꾸로 집값이 빠진다는 것은 누군가가 팔려 한다는 의미”라며 “이는 경제 일반을 놓고 봤을 때 모든 집에 적용되는 공통적 사안”이라고 말했다. 그는 “따라서 시장 논리로 봤을 때, 버블세븐 지역의 집값만 내리고 다른 지역의 집값만 오르는 상황은 절대 오래가지 못한다”고 말했다.

RE멤버스 고종완 대표는 “각종 규제로 매수세가 꺾였지만 매물이 나오지 않아 가격이 내려가지도 않고 있다”며 “상대적으로 저평가돼 있거나 개발 등의 ‘재료’가 있는 곳을 눈여겨보라”고 조언했다. 그는 상대적으로 저평가돼 있는 지역으로 “안양, 수원, 안산 등”을 꼽았으며, ‘재료’가 있는 곳으로는 “서울 개포 주공, 고덕 주공, 대치 은마, 압구정 현대, 잠실 5단지 등”을 꼽았다. 고 대표는 “부동산 시장은 크게 5년 주기로 등락을 거듭해 왔다”며 “2001~2006년 5년간 상승세를 보였으니, 2007년 이후 2011년까지 5년간 조정을 겪을 것이고, 그 후 5년 동안은 다시 장기 상승을 보일 것”이라 전망했다. 그는 “따라서 지금은 신규분양 아파트나 재건축 단지, 강북 도시재정비촉진지구, 신도시, 수도권 남부 토지 등 ‘재료’가 있는 곳을 골라 투자할 때” 라고 말했다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “역설적이지만 지금은 주택의 질보다 양이 중요한 시대”라며 “공급이 수요를 따라가지 못하는 서울 강남권이 여전히 투자가치가 높다”고 말했다. 그는 “신도시나 서울 도심개발이 활발해질수록 강남권의 가치는 더 커질 것”이라며 “3년 이내에 팔아야 한다면 강북권 투자를 권하겠지만, 그 이상 장기로 투자할 생각이라면 버블세븐 지역을 노리라”고 권했다. 그는 재건축에 대해 “이미 오른 곳이 많기 때문에 쉽게 투자하긴 어렵다”면서도 “새 정부가 들어서면 달라질 것이라는 기대감이 있는 한 재건축에 대한 관심은 지속될 수밖에 없다”고 말했다.

정진대 앞선공인중개 대표는 “정부 정책 때문에 부동산 거래가 어려워졌을 뿐 수요는 여전히 살아 있다”고 단언하면서 그 증거로 “평당 9000만원을 기록한 판교 상업용지 경쟁입찰이나 수천 대 1의 경쟁률을 보인 송도 오피스텔”을 꼽았다. 그는 “따라서 3~5년 앞을 내다본다면 부동산은 충분한 투자 가치를 갖고 있다”고 말했다. 그는 “작년 초 2억3000만~2억5000만원 하던 성남 재개발 지역 20평 주택이 지금은 3억5000만원 이상 간다”면서 “당시 이 지역의 주택을 산 사람들은 양도세 50%를 내고도 1년 만에 5000만원의 이익을 남겼다”며 “재개발·재건축 투자에 관심을 가지라”고 권했다.

정진대 앞선공인중개 대표는 “장기적으로 자금을 운용할 수 있다면, 여주·양평·용인 등 수도권 토지 투자에 관심을 기울일 필요가 있다”고 말했다. 정 대표는 “도시화가 진행되는 지역의 투자가치가 높다”고 말했다.

RE멤버스 고종완 대표는 “토지의 경우, 양도세 부담(최고 66%) 때문에 매물이 별로 없어서 그렇지 수요는 있다”며 “특히 제2경부고속도로가 지나는 ‘강남~판교~광교~동탄’ 라인과 전철이 지나게 되는 ‘천안~여주~이천~안성’ 라인에 주목하라”고 말했다.

곽창석 부동산퍼스트 전무는 “혁신도시나 기업도시로 인해 전국의 토지가격이 급등했지만, 인구는 거꾸로 수도권으로 몰렸다”며 “따라서 수도권 토지의 가치 상승이 불가피하다”고 말했다. ▒

출처 : 부자마을 사람들

글쓴이 : 수정crystal 원글보기

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